‘BÜYÜME ORANININ YÜZDE 6,6’SINI İNŞAAT SEKTÖRÜ OLUŞTURUYOR’

Bozdoğan, sektörde ekonomik ve piyasa şartları sebebiyle bir daralmanın söz konusu olduğunu ifade ederek, “Bu ister istemez gayrimenkul ve inşaat sektörüne de yansıyor ama büyüme oranlarına baktığımızda sektör yine bu oran içerisinde zirve yerini koruyor. Tabii bu süreç içerisinde zaman zaman maliyetlerin yükselmesi sebebiyle zaman zaman alım gücünün düşmesi sebebiyle sektörün olumsuz etkilendiği bir süreç içerisindeyiz ki bu hemen hemen 2023’ün son çeyreğiyle birlikte başlayıp hala devam etmekte olan durum. Bu sektörü de etkiliyor. Doğrudan inşaat sektörünü de etkiliyor veya inşaat sektörünü yatay kesen diğer sektörleri de etkileyebiliyor. Ama sektör bir şekilde kendi sıkıntılarını bertaraf edecek çözümleri de kendi içerisinde geliştiriyor. Bu gelişimlerde sektörün belli seviyede büyüme oranını ve belli seviyede ivmesini korumasına vesile olmuş oluyor. Türkiye’nin son çeyrek yüzyılda büyüme oranı yüzde 5,4. İnşaat sektörü bunun 6,6’sını oluşturuyor. Son açıklanan verilerde de yine aynı şekilde inşaat sektörü büyüme oranının üzerinde seyreden bir oranla büyümeye bu hacmi etki oluşturmuş oluyor” dedi.

‘GAYRİMENKULÜN DEMOKRATİKLEŞTİRİLMESİ VE MENKULLEŞTİRİLMESİ ANLAMINDA ÇALIŞMALAR YÜRÜTÜYORUZ’

View Yapı olarak uzun zamandır hem gayrimenkul yatırımın demokratikleştirilmesi hem de gayrimenkulün menkulleştirilmesi anlamında bir çalışma yürüttüklerini kaydeden Bozdoğan, şunları söyledi:

“Gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları bunların içerisinde önemli bir yere sahip. Kendi özelimize de kendi projelerimiz özelinde geliştirdiğimiz gayrimenkul yatırım fonuna da sahibiz şu anda. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından geliştirilen proje gayrimenkul yatırım fonları ve Hazine ve Maliye Bakanımızın da gündemine almış olduğu proje gayrimenkul yatırım fonları gerçekten gayrimenkul geliştiriciler ve inşaat sektörü açısından ve diğer bir paydaş olan yatırımcılar açısından ciddi bir öneme sahip. Burada özellikle gayrimenkul ediniminin zorlaştığı, alım gücünün düşmesiyle birlikte gayrimenkulün edinimin zorlaşması biraz daha parçalı satışlara itmişti. Bununla alakalı üreticiler, satıcılar farklı yollar, farklı metotlar uygulamaya başlamıştı. Artık en azından devlet eliyle, devlet kontrolünde veya ilgili kurumlar mevzuatına tabi bir yapı, sermaye piyasası aracı geliştirilmiş olacak veya gündeme gelmiş olacak. Bu kıymetli sektörde en azından üreticiler tarafından finansman kolaylığı sağlayacak, yatırımcılar tarafından da her bütçeye uygun gayrimenkul yatırımını değerlendirebilecekleri bir araç olarak karşımıza çıkacak önümüzdeki günlerde.

‘HER BÜTÇEYE UYGUN YATIRIM VAADİ’

Bozdoğan, View Yapı olarak metrekare bazlı satış vaat ettiklerini, her bütçeye uygun yatırım yapmanın mümkün olacağını belirterek, “Aslında bu çıkışımız bizim gayrimenkul yatırım fonu özelinde geliştirdiğimiz bir çalışmaydı. Biraz daha işin iletişim boyutunda kalan bir durum. Alım gücünün düşmesiyle birlikte gayrimenkul ediniminin zorlaşması insanlar artık parçalı olarak arsa sahibi olmaya veya parçalı bir şekilde gayrimenkul yatırım yapmaya gitmişti. Biz de kendi özelimizde projemizde bulunan alışveriş merkezi kısmını metrekare bazlı satış sistemimizle birlikte parçalı bir satış modeliyle yatırımcıya sunmuş olduk. Burada da ciddi bir talepte gördü aslında. Hem şirkete duyulan güven önem arz ediyor hem somut bir projenin varlığı burada önem arz ediyor. Tabii yatırımcıların kendi kaynaklarını mevcut tasarruflarını değerlendirebileceği çok fazla bir yatırım argümanı da kalmadı. Bu da ciddi bir talep oluşturmuş oldu” dedi.

‘SPK BAŞKANIMIZIN YAPMIŞ OLDUĞU AÇIKLAMALAR ÇOK DEĞERLİ’

Bozdoğan, SPK Başkanı İbrahim Ömer Gönül’ün gayrimenkulü menkulleştirme konusundaki açıklamalarına ilişkin, şunları söyledi: “Burada gayrimenkul yatırım fonlarını önemli bir enstrüman olarak kendileri de ifade etti. Sayın bakanın açıklamasını destekler nitelikte. Bununla ilgili zaten kurumun mevzuattaki değişikliklerin ve modellerle ilgili uzun zamandır çalışma içerisinde olduğunu biliyoruz. Bizde modele uygun çalışma gelişme noktasında da kendi özelimizde çalışmalarımızı devam ettiriyoruz. Önümüzdeki günlerde gayrimenkul yatırım fonunu, gayrimenkulü menkulleştirmesi anlamında çokça duyacağız. Artık buna da aşina olmaya başladık. Gayrimenkul tek başına bir değer olarak değerlendirildiğinde veya tek başına bir gayrimenkul yatırım aracı olarak değerlendirildiğinde belli bir değerleme ölçüsünde değerlenebiliyor ama bunu ondan da çıkarıp bir çarpan etkisi oluşturacak noktada menkulleştirdiğiniz zaman hem fiyat avantajı sağlıyor hem yatırımcı açısından maliyet avantajı sağlıyor hem de daha değerli ve getirisi yüksek hale geliyor. Bununla birlikte yine gayrimenkul yatırım fonu özelinde düzenli kira gelirine bağlı yatırım gerçekleştirmek isteyen yatırımcılar açısından da bir fırsat olarak karşımıza çıkıyor. Tabii finansmana ulaşım zor, finansman maliyeti yüksek. Böyle bir durumda da proje geliştiricilerin fonlar aracılığıyla gayrimenkul yatırım fonları üzerinden finansman sağlama imkanları kolaylaşmış hale geliyor. O sebeple SPK Başkanımızın yapmış olduğu açıklamalar çok çok değerli ve kıymetli.”

‘ANKARA DAHA HIZLI REAKSİYON GÖSTERME KABİLİYETİ VE POTANSİYELİNE SAHİP’

Düzenlenen bu etkinlik ile Ankara’nın gayrimenkulde çarpan etkisini sağlayacak dönüşümün filizleneceği yer olacağına inandıklarını belirten Bozdoğan, “Bu etkinlik hem özel sektör hem de kamuyu bir araya getirmiş oldu. Özel sektör kendi sorunlarını paylaşıyor, kamu buna en azından şahitlik ediyor ve doğrudan dinleme imkânı sunuyor. Yine Ankara kamu tarafındaki gücüyle özel sektörün sorunlarına daha hızlı reaksiyon gösterme kabiliyeti ve potansiyeline sahip. Gayrimenkule burada gerçekten bir çarpan etkisi yaratarak daha hızlı çözümler bulunacağı, bu daralmayla birlikte inşaat sektörünün ve gayrimenkul sektörünün de içinde bulunduğu soruları bizzat dinleyerek belki bizzat şahit olarak bunlarında geliştirilmesi ve bertaraf edilmesi noktasında daha hızlı aksiyonlar alınacağına inanıyoruz. O yüzden gayrimenkul zirvesini önemsiyoruz” ifadelerini kullandı. 

Bugün, 5 Haziran 2024 tarihinde JW Marriott Ankara’da “Türkiye’de Gayrimenkulün Çarpan Etkisi” başlığı altında gerçekleştirilen zirvede, sektörün önde gelen isimleri, uzmanları ve düşünce liderleri bir araya gelerek Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün güncel durumu, gelecek trendleri ve büyüme potansiyelini değerlendiriyor.

Yoğun bir katılımla gerçekleşen Zirve’nin açış konuşmalarını GYODER Başkanı Neşecan Çekici, Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Erdal Eren, Ankara Ticaret Odası (ATO) Başkanı Gürsel Baran ve Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı İbrahim Ömer Gönül yaptı.

GYODER Başkanı Neşecan Çekici konuşmasında “Bugün burada hem GYODER’in geleneksel gayrimenkul zirvesini özel bir içerikle Ankara’ya taşımış olmanın hem de derneğimizin 25. yılını kutlamanın mutluluğunu ve gururunu yaşıyorum.

Türkiye’de yaklaşık 2 milyon kişiye istihdam sağlayan, 300’den fazla alt sektörü destekleyen ve ekonomiye istikrarlı biçimde katma değer sunan gayrimenkul endüstrisi, ülkemizin modernleşme sürecinde önemli bir rol oynamıştır. Bugün, gayrimenkul sektörünü teknoloji, tasarım, tabiat ve toplum ile bütünleştirmek ve sektörün tüm alt açılımlarına değer katmak misyonuyla ilerliyoruz. Bizler, sürdürülebilir ve yenilikçi projelerle gayrimenkul dünyasını ileriye taşımak için azimle çalışıyoruz.

Bu zirve ile yeni bir gayrimenkul vizyonunun ilk adımları atılmış olacak. Gayrimenkulün çatı platformu olarak özel sektör ile kamudaki kanaat önderlerimizi daha sık bir araya getireceğiz. Sorunlarımızı şeffaflıkla masaya yatıracağız, tüm çözüm önerilerini ön yargısızca dinleyeceğiz.

Ve nihayetinde etki yaratan buluşmalara imza atacağız. Gayrimenkul ekonomiler için çarpan etkiye sahiptir. Doğru kurgulanan bir gayrimenkul endüstrisi, kalkınma hızını geometrik olarak artırır. Biz de bugün, gayrimenkulün çarpan etkisini kalıcı kılacak fikirleri ve çözüm önerilerini konuşmak için bir aradayız” dedi.

YURTDIŞINDAKİ İŞ HACMİMİZ 509 MİLYAR DOLAR

Sektördeki en önemli sorunlardan birinin disiplinsizlik olduğuna vurgu yapan Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) Başkanı Erdal Eren, “Hep birlikte çabalayarak sektörümüzü disipline etmek, insanımıza mezar yerine konut yapma amacını güden meslektaşımızın yer aldığı çok değerli STK’larımızdan biri GYODER. Sokaktan geçen hafriyat kamyonlarının sarsıntılarından çöken binaları yapanlar bizimle aynı kartviziti taşıyorlar. O nedenle hep birlikte bu konuyu disipline edecek ve yasalaştıracak büyüklerimizin de bizi dinleyebilecekleri platformların artmasını bekliyoruz” diye konuştu.

Mayıs 24 itibariyle Türk müteahhitlik şirketlerinin 136 ülkede iş yaptığına dikkat çeken Eren, “509 milyar dolar değerinde iş yapmış durumda. 12170 proje tamamladık. Ama eleman sorunu yaşıyoruz.

Sene de 3 milyon genç üniversiteye başlıyor, eksi puan alanları üniversiteye alıyoruz. Önümüzdeki yıllarda ne tür istihdam olmalıya bakmadan herkesi üniversitelere yönlendiriyoruz. İşçi, kalfa, operatör vs bulamıyoruz. Vietnam ve Filipinler’den insan getirmeye başladık şantiyelere. Bugün çalışmalarla istihdam daha düzenli planlanır.” dedi.

SEKTÖR İLK 3 AYDA YÜZDE 11 BÜYÜDÜ

ATO Başkanı Gürsel Baran “Planlama ile ilgili ekosistemde sıkıntı var. Özellikle deprem sonrası yaşadıklarımız bu sektörün sıkıntılarını günyüzüne çıkardı. Yıllar önce müteahhitlikte çok kâr var diye bir sürü kişi bu işe girdi. O süreçten sonra sektörde büyük sıkıntılar başladı. Planlamanın olmaması çok önemli bir etken. Diğer yandan eleman sıkıntısı bizim de uzun zamandır dile getirdiğimiz sıkıntılardan.

Türkiye’de 208 üniversite var ama olması gereken belki de 50-60. Aileler olarak bizler çocuklarımızı üniversite okumaları için zorluyoruz ama şu an başta inşaat sektörü olmak üzere çalışacak eleman bulamıyoruz.

Bir an önce bu sorunun çözülmesi gerekir. Bu sorun üretimi de etkiliyor. Buna rağmen gayrimenkul sektörü 2023’ü yüzde 8.7 büyüme ile kapattı. Hatta 2024 yılının ilk 3 ayı itibariyle yüzde 11 civarında bir büyümeden bahsediyoruz” dedi.

GYO VE GYF’LER BÜYÜMEYE DEVAM EDECEK

GYO ve GYF modellerinin özellikle son yıllarda daha çok ilgi gördüğünün altını çizen SPK Başkanı İbrahim Ömer Gönül ise şunları söyledi: “GYO’ların 2021 yılında toplam piyasa değeri 95 milyar TL iken 2023 yılında 350 milyar TL’ye ulaştı. Mevcut durumda Borsa’da işlem gören toplam 47 adet GYO’muz var. Önümüzdeki dönem bu sayının artarak devam edeceğini görüyoruz. 2021 yılında 15 milyar TL olan GYF büyüklüğü 2023 yılı sonunda 75 milyar TL’ye ulaştı. Mevcut durumumuzda kuruluşuna izin verilmiş 203 adet GYF bulunmaktadır. Bu fonlardan 2024 yılının ilk 5 aylık döneminde portföy büyüklüğü 82.5 milyar TL’ye ulaştı” diye konuştu.

Sunuculuğunu Sosyolog, Eğitimci Yazar Pınar Saklıyan Koçali’nin gerçekleştirdiği Zirve’de açış konuşmalarının ardından “Türkiye Gayrimenkul Sektörünün Gelişimi / Kurumsallaşması ve GYO’lar” başlıklı söyleşide Ankara Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölüm Başkanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş ve Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun yer aldı.

Zirvede, Bloomberg HT Genel Yayın Yönetmeni Açıl Sezen’in moderatörlüğünü yaptığı “Gayrimenkulün Menkulleşmesi: Milli Servetin Ekonomiye Kazandırılması” başlıklı panelde, GYODER GYO Komite Başkanı Dr. Berra Doğaner, PwC Türkiye Ortağı, Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu ve Özak GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Akbalık, menkulleşme trendlerini anlattılar.

GYODER’İN 25. YILI KUTLANDI

Ardından geçmiş dönem başkanlarının da katılımıyla GYODER’in 25. yılı kutlandı. GYODER Başkanı Neşecan Çekici ve geçmiş dönem başkanları Aziz Torun, Hakan Kodal, Haluk Sur, Turgay Tanes ve Tankut Gündoğar sektörün 25 yılda nereden nereye geldiğini ve önümüzdeki 25 yıl için öngörülerini paylaştılar. 25 yıl boyunca sektörün gelişimine katkı sağlayan tüm üyelere teşekkür eden GYODER Başkanı Neşecan Çekici, “GYODER olarak bugün iki ayrı mutluluğu yaşıyoruz: Yeni bir gayrimenkul vizyonu çizme yolunda, Cumhuriyetimizin başkentinde, sektörümüze emek veren, gönül veren, samimi ilgi duyan sizlerle bir araya gelmek; çözüm önerilerini tartışmak bizim için çok kıymetli. Ve ikinci mutluluk kaynağımız; çeyrek asrın kapısında duran GYODER’imizin 25. yılını hep birlikte kutlayacak olmamız.

Çeyrek asır… 25 yıl… 9130 gün… Dile kolay… Bana GYODER’in 1999’da başlayan hikâyesini tek bir sözle betimle derseniz size “Gayrimenkulün Çatısı” cevabını veririm. Yolculuğumuz Türkiye’de gayrimenkulün çatı kuruluşu olma misyonu ile başladı ve 25 yıldır kararlılıkla sürüyor. “Çatı” sözcüğü, güzel Türkçe’mizin sihirli kelimelerinden biri. Çatı sadece bir yapı unsuru değil: Sığınılacak bir çatı… Aynı çatı altında olmak… Bir çatı altında toplamak… Çatı kurmak… gibi anlamlı sözlere sahip olmamız da, elbette tesadüf değil. Hepimiz I. Ankara Gayrimenkul Zirvesi “çatısı” altındayken, 25. yılımızı da beraber kutlayalım, aynı zamanda gelecek 25 yıla da selam gönderelim istiyoruz” dedi.

Geçmiş dönem başkanları adına 25 fidan diktiklerini söyleyen Çekici, sözlerini şöyle sürdürdü: “25. yıl onuruna geçmişten geleceğe başkanlarımız birer fidan diktiler. Biz de onların her birinin adına 25 fidan diktik. Aynı zamanda 5 Haziran Dünya Çevre Günü’nü de bu vesileyle anmak istiyorum.”

KENTSEL DÖNÜŞÜM STRATEJİLERİ

Zirvenin öğleden sonraki oturumunda ise keynote konuşmacısı olarak Peninsula Corporate Finance Yönetici Direktörü M. Fatih Keresteci, “Gayrimenkulün Çarpan Etkisi: Türkiye Ekonomisinin İtici Gücü” başlıklı bir konuşma yapacak.

Sabah Gazetesi Ekonomi Müdürü Dilek Güngör’ün moderatörlüğünde gerçekleşecek “Konut Sektöründe Finansal Darboğazdan Çıkış Yolları” başlıklı panelde Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler Ortağı Mustafa Aşkın, SPK Başkan Yardımcısı Uğur Yaylaönü ve Türkiye Emlak Katılım Genel Müdürü Onur Gök yer alacak.

DB Architechs Kurucu Ortağı Bünyamin Derman ise “Afet Sonrası Kentleşme Stratejileri” başlıklı bir sunum gerçekleştirecek.

Mesa Holding Baş Hukuk Müşaviri Av. Pınar Ersin moderatörlüğünde düzenlenecek “Kentsel Dönüşümü Hızlandırmak: Etkin Stratejiler ve Çözümler” başlıklı panelde ise KEYM Kurucusu ve GYODER Başkan Yardımcısı Cem Yılmaz, Çakmaklı Hukuk Kurucusu Av. Serkan Çakmaklı ve Bakyapı Yönetim Kurulu Başkanı Veysel Bakgör deneyimlerini aktarıp çözüm yolları sunacak.

Son olarak Optylon Krea Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Kodal moderatörlüğünde gerçekleştirilecek “Gayrimenkul Piyasalarına Başkentten Bakış” başlıklı panelde View Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ali İmran Bozdoğan, Lal Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Ebru Öz ve Pasifik GYO Genel Müdür Mustafa Candan yer alacak.

Ersun Bayraktaroğlu’nun yayınlamış olduğu olduğu yazı bu şekilde:

Hazine ve Maliye Bakanı sayın Şimşek’in son günlerde katıldığı çeşitli programlarda belirttiği vergilerle ilgili düzenleme çalışmalarının yasa tasarısı olarak TBMM’ye sevk edilerek kamuoyu ile paylaşılmasını beklerken yapılan açıklamalardan gayrimenkul sektörü ile ilgili olarak önemli değişikliklerin gündemde olduğunu anlıyoruz.

Yasama sürecinin şeffaflığı sayesinde geçmiş dönemlerde TBMM’ye sunulan yasa tasarı ve teklifleri bu anlamda bize yapılabilecekler hakkında önemli ipuçları sunuyor.

Yaklaşık 11 ve 8 yıl önce (2013 ve 2016 yıllarında) iki kez TBMM’ye sunulan ve mevcut gelir ve kurumlar vergisi kanunlarını tek bir yasa altında birleştirmeyi hedefleyen oldukça kapsamlı ve belki de bu geniş kapsamı sebebiyle tümüyle görüşülüp yasalaşamayan tasarılarda taşınmazlara ilişkin de önemli hükümler yer almıştı. 

5 Ocak 2016 tarihinde 2. kez TBMM’ne sunulan Gelir Vergisi Yasa Tasarısı’nın genel gerekçesinin III- Vergi tabanının genişletilmesi ve vergi adaletinin pekiştirilmesi başlıklı kısmının ilk cümlesi gayrimenkul gelirlerinin vergilendirilmesi açısından oldukça önemli:

“Tasarı ile vergi tabanını genişletmeye ve vergi adaletini güçlendirmeye yönelik önemli düzenlemeler yapılmaktadır. Kentsel rantların ve sermaye kazançlarının vergilendirilmesindeki istisnalar daraltılmaktadır. Buna göre, taşınmazlar, pay senetleri, ortaklık hakları ve hisselerinin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar, elde tutma süresine göre kademeli olarak istisnaya tabi tutularak vergilendirilecektir.”

Sayın Şimşek’in kısa bir süre önce katıldığı bir televizyon programında yaptığı “…diğer bir alan şehir rantları meselesi. Arsalar, gayrimenkuller üzerinden elde edilen gelirler. O konuya da bir paket çalışmamız var….” şeklindeki açıklama da yukarıdaki yasa gerekçesi ile örtüşünce acaba söz konusu tasarıda gayrimenkul gelirlerine ilişkin hangi hükümler vardı diye bakmak istedim. 

Dilerseniz birlikte göz atalım söz konusu 2016 tarihli Tasarı’nın gayrimenkulle ilgili hükümlerine.

Bana göre 2016 tarihli tasarıda gayrimenkul sektörü ile ilgili olarak yer alan aşağıdaki hükümlerin vergi otoritesi tarafından yeniden gündeme getirilme olasılığı yüksek. 

1) TİCARİ KAPSAMDA OLMAYAN GAYRİMENKUL ALIM SATIMLARINDAKİ VERGİLEME REJİMİNİN DEĞİŞTİRİLMESİ:

Halen geçerli olduğu üzere tacir sayılmayan gerçek kişilerin satın aldıkları gayrimenkulleri edinim tarihinden itibaren 5 yıl süreyle ellerinde tuttuktan sonra satmaları durumunda elde edecekleri alım satım kazancı kural olarak vergilendirilmemektedir. Buna karşılık 5 yıl dolmadan yapılan satışlar bu istisnadan yararlanamamaktadır. 

2016’da Meclis’e sevk edilen Gelir Vergisi Kanunu tasarısında yukarıda yer verdiğimiz vergileme usulünün kademeli bir şekle sokularak değiştirilmesi önerilmişti. Tasarı gerçek kişiler için iktisap tarihinden itibaren 2 yıl içinde elden çıkarılan gayrimenkullerden elde edilen kazançların tamamının vergilendirilmesini, 2 tam yıl ile 3 yıl arası elde tutulan gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde elde edilecek kazancın %40’ının, 3 tam yılla 4 yıl arasında elde tutulan gayrimenkuller için %50’sinin, 4 tam yılla 5 yıl arası elde tutulan gayrimenkuller için %60’ının ve 5 tam yıl ve daha fazla elde tutulan gayrimenkuller için ise kazancın %75’inin Gelir Vergisi’nden istisna tutulmasını önermişti. Bu şekilde bir taraftan 5 yıllık sınırın öncesinde yapılan satışların tam vergilemeye tabi tutulmasındaki olumsuzluk ortadan kaldırılırken diğer yandan da 5 yıl ve üzeri tutulan taşınmazlar için istisna %75’e indirilmiş oluyordu.

Bakanlık açıklamalarından bu konuda yukarıdaki usule benzer yeni bir düzenlemenin yapılacağı izlenimini ediniyorum.

2) HASILAT PAYLAŞIMLI VE KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMELERDE ARSA SAHİBİNİN VERGİLEME ŞEKLİNİN DEĞİŞTİRİLMESİ

Bilindiği gibi gayrimenkulün hammaddesi olan ve sınırlı bir arza sahip olan arsa, bu özelliği ile üretimin çok önemli bir maliyetini oluşturmaktadır. Öteden beri bir taraftan müteahhitlerin arsa maliyetini nakit çıkışı olmaksızın finanse etme istekleri, diğer taraftan da arsa sahiplerinin oluşan değer artışından alacakları payları maksimize edebilmeleri için kullanılan hasılat paylaşımlı ya da kat karşılığı modelleri ile arsalar müteahhitlere bırakılmakta, arsa satış bedelleri de ya üzerinde geliştirilen projenin satış/kira gelirlerinden pay olarak nakden (hasılat paylaşımı)  ya da bizzat üretilen bağımsız bölümlerinden ayni olarak (kat karşılığı) ödenmekteydi. 

Her ne kadar idare söz konusu sözleşmelerde bir ticari ortaklıktan bahisle vergileme yapma yoluna gitse de bunun yasa ile belirlenmiş bir yapıya dönüştürülebilmesi için yukarıda sözünü ettiğim tasarıda “hasılat paylaşımı” sözleşmesi imzalayan arsa sahiplerinin doğrudan ticari bir organizasyonun parçası olarak ticari kazanç sahibi sınıfına sokulması; kat karşılığı sözleşmesinin tarafları olan arsa sahiplerinin ise üretilecek ve kendilerine teslim edilecek bağımsız bölümlerin brüt metrekarelerine göre tacir sayılarak vergilendirilmeleri önerilmişti. Tasarıda kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde inşa edilip arsa sahibine bırakılan taşınmazların brüt kapalı alanları toplamının; 

– 1000 metrekareyi aşması halinde ilk satış tarihinden itibaren, 

– 500 metrekare ile 1000 metrekare arasında olması halinde inşa edilen taşınmazların satışının arsa sahibine veya müteahhide ait ticari bir organizasyon çerçevesinde gerçekleştirilmesi halinde ilk satış tarihinden itibaren,

ticari faaliyete başlanıldığının kabul edilmesi ve buna göre ticari kazanç mükellefiyeti tesis ettirilmesini öngörüyordu. Söz konusu kat karşılığı sözleşme ile edinilen gayrimenkulün brüt alanının 500 metrekareyi aşmaması halinde ise inşaat faaliyeti nedeniyle arsa sahibi yönünden ticari kazanç hükümleri uygulanmayacağı tasarı metninde yer alıyordu.

Sayın bakanın açıklamalarından arsa sahiplerine getirilecek olan verginin benzer bir mantıkta organize edilmesi olasılığını yüksek görüyorum.

3) KİRA GELİRLERİNDE GÖTÜRÜ GİDER UYGULAMASI’NI SINIRLAMAK/SONA ERDİRMEK

Söz konusu tasarıda gerçek kişilerin gayrimenkul kira gelirleri için o zaman uygulanmakta olan %25’lik götürü giderin belli bir kira gelirini aşan kısım için %15’e indirilmesi ve sadece konut kiraları ile sınırlandırılması öngörülmüştü.

Söz konusu tasarı yasalaşmasa da götürü gider uygulamasında oran %15’e indirildi ancak konutlar gibi işyerlerinden elde edilen kiralarda da uygulama devam etti.  Son dönemde yapılan açıklamalardan bu konuda belli gelişmelerin olacağını ve belki de götürü usulün tümden kaldırılabileceğini tahmin etmek zor değil. 

Gördüğünüz gibi gerekçesi bile sayın bakanın yakın zamanda kullandığı kelimelerle birebir aynı olan geçmiş vergi tasarısı önümüzdeki dönemde yapılabilecek olan düzenlemelere ışık tutuyor gibi. Bekleyip göreceğiz. 

SPK’nin hazırladığı Proje GYF kurulmasına ilişkin düzenlemede son aşamaya gelindiğini belirten Şimşek, “Kurul tarafından yapılacak düzenlemeyle gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önü açılacak. Düzenlemeyle, bu fonların portföyleri uygun hale getirilip tür değişikliği yapılacak. Konut arzının artmasıyla birlikte konut fiyatlarının yukarı yönlü piyasa baskısı azalacak ve böylelikle konuta erişilebilirlik her kesim için kolaylaşacak.” açıklamasını yapmıştı.

Sektör temsilcileri, bu düzenleme sayesinde finansman sıkıntısının ortadan kalkacağını ve üretimin artacağını bildirdi.

“GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN ÖNÜNÜ ÇOK AÇACAK”

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Engin Keçeli, AA muhabirine yaptığı açıklamada, yapılan düzenlemeden çok mutlu olduklarını belirterek, kendilerinin de bir süredir bu taslak üzerine çalıştıklarını söyledi.

Şu anda kredilerin yüksek olması nedeniyle finansman noktasında sıkıntı yaşandığını dile getiren Keçeli, sözlerini şöyle sürdürdü:

“Eskiden ön satışla finansman sağlıyorduk artık o da kayboldu. Gayrimenkul yatırım fonlarının mutlaka yeni yapılacak projelere destek vermesi şart. İnsanlar gayrimenkul yatırımı yerine paralarını mevduat faizlerinde tutmayı tercih ediyor. O nedenle bu düzenleme bizim önümüzü çok açacak. ABD ve İngiltere başta olmak üzere dünyada da çok örneği var bu uygulamanın. Kesinlikle çok doğru bir adım. Bir an önce hayata geçmesini bekliyoruz.”

“Konut üretimini artıracak, satış fiyatını alıcı lehine olumlu etkileyecek”
Engin Keçeli, kentsel dönüşümde ciddi talep olduğunu ancak burada da insanların finansman noktasında sıkıntı yaşadığını kaydederek, şu değerlendirmelerde bulundu:

“Bu düzenleme sayesinde evini yenileyecek vatandaş da üretim yapacak müteahhit de finansmana erişebilecek. İyi bir finansman modeli olacak. Bu fonun hayata geçmesiyle düşük maliyetli finansman elde edilmiş olacak. Finansman problemini ortadan kaldırıp hem konut üretimini artıracak hem de satış fiyatını alıcı lehine olumlu etkileyecek. Bahsettiğim gibi dünyada çok örneği var. Birçok emeklilik fonu da gayrimenkullerin alımında ve saklanmasında kullanılıyor. Banka kredileriyle üretimin artırılması veya kentsel dönüşüm hareketliliğinin sağlanması çok zor.”

“KURUMSAL PARANIN YÖNELEBİLECEĞİ BİR ALAN DAHA DOĞUYOR”

Neo Portföy Yönetim Kurulu Başkanı Bekir Yener Yıldırım da gayrimenkul yatırım fonlarının devam eden projelere yatırım yapabilecek olmasına dair düzenlemeye ilişkin gelişmeleri heyecanla takip ettiklerini belirterek, Bakan Şimşek’in açıklamasında kentsel dönüşüm vurgusu yapmasına dikkati çekti.

“Bu düzenleme sayesinde finansın ve kurumsal paranın yönelebileceği yepyeni bir gayrimenkul alanı da Türkiye’de doğmuş oluyor.” diyen Yıldırım, SPK’nin bu alanda hayata geçirdiği gayrimenkule dayalı diğer araçlar ve kira sertifikası gibi düzenlemelerden bahsetti.

Yıldırım, “Her bir düzenleme, her bir yeni araç kurumsal paranın çeşitli mekanizmalar üzerinden gayrimenkul sektörüne şeffaf, kurumsal ve açık kuralları olan bir şekilde aktarılmasını sağlıyor. Şimdi bu yeni heyecanla aslında kurumsal yapıların ve büyük finans yöneten oluşumların gayrimenkul geliştirme tarafına da sermaye sistemi üzerinden yatırım yapabilmesinin önü açılıyor.” ifadelerini kullandı.

Bu alanda ciddi eksiklik gördüklerini dile getiren Yıldırım, “Düzenleme; üretilen yapıların sağlıklı olmasını, konut arzının daha yönetilebilir olmasını, yatırımcıların önüne bir yatırım seçeneği daha getirilmesini sağlamış oluyor. ” diye konuştu.

Yıldırım, “Aslında gayrimenkul geliştirmeye yönelemeyen ya da yönelmeyi düşünmeyen kaynağın bu fonlar üzerinden akacağını söyleyebiliriz. Normal şartlarda gayrimenkule yönelmeyecek olan birtakım fonlaşmış kaynakların buraya yönelebileceğini görüyoruz.” açıklaması yaptı.

“DAHA SÜRDÜRÜLEBİLİR VE YÖNETİLEBİLİR KONUT ARZINA KATKI SAĞLAYACAK”

Bekir Yener Yıldırım, sigorta ve bireysel emeklilik şirketlerinin tıpkı dünyadaki gayrimenkul yatırım fonları gibi artık gayrimenkul geliştirmeye de ortak olabilmesinin öneminin altını çizdi.

Düzenlemenin daha sürdürülebilir ve yönetilebilir konut arzına katkı sağlayacağını dile getiren Yıldırım, şu bilgileri verdi:

“Burada en çok vurguyu kentsel dönüşüme yapmamız gerekiyor. Çünkü yatırımdan çok daha önemlisi ülkemizin canını yakan birçok kötü anımız var bu konuda. Kentsel dönüşüm projelerini hızlı bir şekilde GYF’lerle finanse etmek mümkün olursa aslında çok faydalı bir sonuç ortaya çıkacaktır. GYF’ler bir projeye özel kurulabilirler, çok hızlı hayata geçirilebilirler. Diğer alternatif finansman araçlarına göre kentsel dönüşüme de yatırımcı çekmede çok önemli bir köprü görevi görebilirler. Bugüne kadar birçok yerli ve yabancı yatırımcının uygun bir yapı bulamadığı için kentsel dönüşüme giremediğini görebiliyoruz.”

Yıldırım, sadece kurumsal yatırımcıların değil, bireysel yatırımcıların projelere ortak olmasının da önünün açıldığına vurgu yaparak, “Bu gelişmelerin gayrimenkul sektörüne bir canlılık katacağını düşünüyoruz. Konut arzını besleyecek bir süreç. Normalde gayrimenkule akmayacak bir parayı da bu tarafa yönlendirecek.” ifadelerini kullandı.

“KENTSEL DÖNÜŞÜME ÖNEMLİ KATKI SAĞLAYACAK”

Helmann Holding Yönetim Kurulu Başkanı Selman Özgün de gayrimenkul yatırım fonu kuran bir şirket olarak bu gelişmeyi çok olumlu bulduklarını söyledi.

Konut kredilerinde yüksek oran ve kısıtlamalar nedeniyle hem üreticinin hem de tüketicinin finansmana erişiminde yaşanan sıkıntılardan bahseden Özgün, “SPK’nin hazırladığı Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu sadece yeni konut arzını artırmakla kalmayacak, Türkiye için artık birinci öncelik olması gereken kentsel dönüşüme önemli katkı sağlayacak.” diye konuştu.

Özgün, Türkiye’de bankacılık sisteminin çok geliştiğini ancak alternatif finansman kaynaklarında aynı durumun söz konusu olmadığını kaydederek, “Bu düzenlemenin hayata geçmesiyle 2023 sonu itibarıyla 134’e yükselen GYF sayısında da sıçrama bekliyoruz. Böylece küçük yatırımcılar da bu fonlar aracılığıyla projelere ortak olabilecek, kentsel dönüşüm hızlanacak.” ifadesini kullandı.

Fuzul Topraktan Yönetim Kurulu Başkanı Faruk Akbal ise hayata geçirilecek mevzuatın sektöre can suyu olabileceğini ifade ederek, “Burada düşük tasarruf sahiplerini de konut edindirecek bir kapsamı sağlaması planlanırsa biz de Fuzul Topraktan olarak fon kurmayı planlıyoruz. Artan konut fiyatlarına karşı olumlu etkiler gösterecek düzenlemeleri destekliyor, vatandaşın konuta erişimini kolaylaştıracak çalışmalarımızı sürdürüyoruz.” diye konuştu.

EgeYapı GYO Genel Müdürü Didem Güneş de düzenlemeye ilişkin, GYF’lerin canlanmasının kentsel dönüşümden sosyal konut ihtiyacına ve arz sıkıntısının giderilmesine kadar bir çok alanda katkı sağlayacağını belirterek, “Ayrıca bozulan fiyat dengelerinin de düzelmesinde rol oynayacağını düşünüyorum.” dedi.

HARÇ VE GELİR VERGİSİ KAYBINA ÇARE ARANIYOR

Maliye’de ayrıca ev alım satımında belediyelerin belirlediği emlak vergisi rayiç bedeli üzerinden alınan harç ve gelir vergisinin tam olarak elde edilebilmesi için tıpkı yabancılara uygulandığı gibi ekspertiz raporu istenmesi gündeme geldi. Buna göre ev satılırken bedeli eksperler belirleyecek. Bunun bir örneği de var. Şu anda Türkiye’den ev satın almak ya da satmak isteyen yabancı uyruklu kişilerin gerçekleştireceği tapu işlemlerinde gayrimenkul ekspertiz raporu beyan edilmesi zorunlu.

Konut veya herhangi bir gayrimenkul alınırken gerçek satış bedeli üzerinden değil belediyelerin belirlediği (gelecek yıl güncellenecek) vergi değeri üzerinden alım-satımın yapılıyor. Bu ise satıcı açısından kurumlar veya gelir vergisinin, KDV’nin, geçici verginin; alıcı ve satıcı açısından tapu harcının ve alıcı açısından ise emlak vergisinin eksik ödenmesini sağlıyor. Ayrıca gayrimenkulü satan kişi eğer bu gayrimenkulü geriye dönük 5 yıl içinde almışsa bu satış işleminden dolayı gelir vergisi (değer artışı kazancı) ödemek zorunda. Satış tutarı gerçek bedelden gösterilmezse bir de gelir vergisi kaybı ortaya çıkıyor.

KİRADA İSTİSNA DEĞİL GÖTÜRÜ GİDER KALKABİLİR

Üzerinde durulan bir başka nokta kira vergisinde istisna ve indirimin kaldırılması. Şu anda kira vergisi ödeyenler öncelikle 2023 kira gelirleri için 21 bin lira, 2024 gelirleri için 33 bin lira istisnayı düşüyor. Bunun üstüne bir de eğer götürü usulü seçtiyse toplam kira gelirinin yüzde 15’i kadar masraf düşüp kalan üzerinden vergi ödüyor. (Gerçek gideri seçenler vergi ödedikleri konuta ne kadar harcama yaptıysa onu indiriyor) İşte şimdi bu indirim ve istisnanın kaldırılması konuşuluyor. Ancak Maliye’de öncelikle istisnanın mantığı olan düşük kira geliri olanların vergi ödememesi kuralının çiğnenip çiğnenmeyeceği tartışılıyor. Maliye bürokrasinin bu istisnanın kaldırılmasına olumlu bakmadığı öğrenildi. Kirada istisnanın kalkması bin lira gelir elde edenden de vergi alınması anlamına geliyor ki düşük gelirlilerden vergi alma anlamına gelecek bu düzenleme tartışmaya açık bir durum ortaya çıkarıyor. Ancak daha önce yüzde 25 olan ve yüzde 15’e indirilen götürü gider indiriminin kaldırılabileceği ifade ediliyor.

Bakanlık verilerine göre, RADAR Sistemi, yapay zeka teknolojisine uygun yeni nesil risk senaryo ve veri modelleri kullanarak riskli mükelleflerin tespitine yönelik daha etkin ve hızlı aksiyon alınmasını amaçlıyor.

Sistemle, vergi kayıp ve kaçağına, Hazine destekleri ile uygulama ve denetim etkinliğine yönelik 693 bin 331 mükellef analiz edildi.

Bu kapsamda, mükellefiyet kaydı bulunmadan sürekli motorlu araç alım-satımı gerçekleştirerek haksız fiyat artışlarına sebep olan kişiler, piyasada spekülasyona sebep olan bayi ve galericiler özelinde analiz ve değerlendirme çalışmaları gerçekleştirildi.

Çalışmalarla 59 bin 324 mükellef analize tabi tutuldu, riskli olduğu değerlendirilen 1307 mükellef, hakkında gerekli işlemlerin yapılması amacıyla ilgili birimlere iletildi.

GAYRİMENKUL FIRSATÇILARIYLA MÜCADE EDİLİYOR

Gayrimenkul sektöründeki vergi kayıp-kaçağının önlenmesi ve sektördeki kayıt dışı faaliyetlerle mücadele kapsamında da mali ve finansal veriler ile tapu ve emlak ilan sitelerinin verileri incelendi.

İncelemeler neticesinde, haksız fiyat artışı yaparak piyasayı olumsuz etkileyen ve enflasyona sebep olan gerçek ve tüzel kişiler tespit edildi.

Gayrimenkul kira geliri elde eden ve gelirini beyan etmeyen veya eksik beyan eden kişilere ilişkin de analiz çalışması yürütüldü. Vergisel yükümlülüklerini yerine getirmemiş olabileceği değerlendirilen mükellefler, gereğinin yapılması için denetim birimleriyle paylaşıldı.

Gayrimenkul satışlarını gerçek değer üzerinden beyan etmeyerek düşük tutarda tapu harcı ödeyen, gayrimenkulün gerçek değerinin çok altında tutarda satış faturası düzenleyen, değer artış kazancını beyan etmeyen veya düşük beyan eden mükellefler de takip edildi. RADAR Sistemi’ne takılan mükellefler, denetim birimleriyle paylaşıldı. Bu kapsamda 131 bin 211 mükellef analiz tabi tutularak, 7 bin 117 mükellefe ilişkin değerlendirmeler ilgili birimlere gönderildi.

SOSYAL MEDYA GELİRLERİ DE İNCELENİYOR

Sistemle, vergi kayıp ve kaçağının önlenmesine ilişkin e-ticaret sektörüne yönelik de analiz ve değerlendirmeler yapıldı. Bu kapsamda 2 bin 749 mükellef analize tabi tutuldu ve riskli olduğu değerlendirilen 1199 mükellef ilgili birimlerle iletildi.

Çeşitli yöntemlerle sosyal medya geliri elde eden ve vergisel yükümlülüklerini yerine getirmeyenler özelinde de analiz çalışması yürütüldü. Bu çerçevede, 131 bin 813 mükellef incelendi ve 7 bin 493 mükellef denetim birimleriyle paylaşıldı.

FAHİŞ FİYAT ARTIŞI İNCELENDİ

Bakanlıkça, Kahramanmaraş merkezli depremlerin ardından fahiş fiyat artışı yapılan mal ve hizmet grupları da belirlendi.

İncelemeler sonucu, fahiş fiyat artışı yapmış olabilecek kişi ve kurumlar tespit edildi. Ayrıca depremlerden sonra gayrimenkul satışlarında fahiş fiyat artışı gerçekleştirmiş olanlar hakkında, iletilen şikayetler ve ilan siteleri üzerinden analiz çalışmaları yapıldı. Risk analiz ve değerlendirme çalışmaları sonucu, 16 bin 839 mükellef analize tabi tutuldu ve 227 mükellef gereği için ilgili birimlere bildirildi.

Haksız vergi iadesinden faydalanarak gelir kaybına sebep olan mükelleflere yönelik de analiz gerçekleştirildi. Bu kapsamda konut teslimleri ve inşaat taahhüt işleri konularında iade talep eden mükellefler, imalatçı ihracatçı mükellefler ve uluslararası taşımacılık istisnasından yararlanan mükellefler için risk analiz ve değerlendirme çalışmaları yürütüldü. Değerlendirmeler sonucunda, 825 mükellef incelendi ve 575 mükellef de ilgili birimlerle paylaşıldı.

Hazine tarafından sağlanan teşviklerine yönelik risk analizi ve değerlendirme çalışması sonucu da 56 bin 884 mükellef analiz edildi ve 4 bin 217 mükellef ilgili birimlere iletildi.