Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Global Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Ticaret Bakanlığı tarafından oluşturulan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), ilan verenlerin kimlik ve yetki bilgilerinin doğrulanmasını sağlayacak. Sistem ile sahte ve aldatıcı ilanların, spekülatif fiyat artışlarının ve tüketici mağduriyetlerinin önlenmesi amaçlıyor. EİDS’nin ikinci fazı, 15 Eylül 2024’te uygulamaya girecek ve 1 Ocak 2025’ten itibaren yetki doğrulaması olmadan ilan verilemeyecek. E-devlet üzerinden yapılacak yetkilendirmeler 3 ay sürecek ve hem satılık hem de kiralık taşınmazlar için zorunlu olacak. Tapusuz taşınmazlar bu uygulamaya dahil edilmeyecek” dedi.

İLAN VEREBİLMEK İÇİN E-DEVLET ONAYI GEREKECEK

Emlak sektöründe önemli bir dönüm noktası olacak düzenlemenin 15 Eylül sonrasında uygulamaya geçeceğini ifade eden Özelmacıklı, “Emlak ilanlarında, ilan yayınlamadan öncesi ilana konu taşınmazın ilan veren üyeye veya bu üyenin gerçek kişi olması halinde birinci ve ikinci derece kan hısımlarına veya eşine ait olduğunu ya da ilanı veren üyenin ilana konu taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirildiğinin doğrulanması gerekiyor. Kendine ait ya da bu akrabalık bağında olmayan 3. kişilere ilan verme izni verilemeyecek. Bunun dışında ilanların portallara verilebilmesi ancak e-Devlet sistemi üzerinden yetki belgesi olan emlak işletmelerine yetki verilerek yapılabilecek. 15 Eylül 2024 tarihinden 31 Aralık 2024 tarihine kadar sorgulama sonucu olumsuz olsa bile doğrulama olmaksızın da ilan verilebilmesi mümkün olacak. Doğrulama yapılarak yayınlanan ilanlarda ise “EİDS’den yetki doğrulamasının yapıldığı” yönünde bir logoya/ibareye yer verilecek. 1 Ocak 2025 tarihi itibarıyla ise uygulama yetki doğrulaması yapılmadan ilan verilemeyecek” dedi.

YETKİ DOĞRULAMA SİSTEMİ NASIL ÇALIŞACAK

Özelmacıklı, “Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) üzerinden taşınmaz yetki doğrulaması yapılırken taşınmaz malikinin tespitine yönelik olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden, hısımlık tespitine yönelik ise Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünün gerekli kontroller yapılacak. E–Devlet yetkilendirme ekranı üzerinden malikin gerçek kişi olması halinde kendisine, tüzel kişi olması halinde ise yetkili temsilcisi olduğu tüzel kişiye ait taşınmazlar listelenecek. Taşınmazın seçilmesi sonrası yetki belgeli emlak işletmesinin numarası girilerek yetki süresi seçilecek. Portal bu yetkiyi kontrol etmeden ilanı yayımlayamayacak. Bu sayede yetki belgesi olmayan emlak işletmeleri ya da hısımlık durumu olmayanlar ilan giremeyecek” dedi.

“MÜKERRER İLAN GİRİŞİ OLMAMALI”

Özelmacıklı “Yapılan düzenlemede mükerrer ilanların tamamen kaldırılmasını, bir taşınmazın ilanının sadece tek bir emlak işletmesi tarafından girilebilmesini önemsiyoruz. Yetkilendirmede tek bir yetki belgeli emlak işletmesinin seçilebilmesinin sağlanmasını, bu durumun spekülatif fiyat artışlarının önlenmesine ve elektronik ortamda hizmet sunan ilan platformlarında yer alan ilanlardaki bilgi kirliliğinin önüne geçilmesinde büyük faydalar sağlayacağını kanaatindeyiz. Ayrıca TKGM ile entegrasyon sağlanarak taşınmaz ID ve koordinat verilerinin de alınabilmesi, ayrıca ilanını verdiğimiz taşınmazların takyidatlarının görüntülenebilmesini de arzu ediyoruz. Bunun yanı sıra çoklu yetki tanımlamasının yapılabilmesi, mahalle bilgilerinin düzenlenebilmesi, iptal süreçlerinin iyileştirilmesi gibi sektörel beklentilerimiz de var” dedi.

Evini 100 günden kısa süreli kiraya verecek olan ev sahiplerinin izin belgesi alması zorunlu hale getirilmişti. Ancak emlak işletmelerinin yetki belgelerini doğrulatacağı ikinci aşamaya henüz geçilmedi. Günlük kiralama yapan bazı kişilerin ilanlarda izin belge numarasını yazmıyor. Evin ‘günlük mü, yoksa aylık mı?’ kiralandığı bilinmiyor.

Milliyet’te yer alan habere göre; Satılık konutlarda ise sahte ilanlarla çok sık karşılaşılıyor. Peki sahte konut ilanları nedeniyle mağdur olmamak için nelere dikkat edilmeli?

Konuyla ilgili merak edilenleri Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, yanıtladı. Özelmacıklı konuşmasında şu ifadeleri kullandı:

“HALA GERÇEK OLMAYAN ÇEŞİTLİ İLANLARLA KARŞILAŞIYORUZ”

* İnternet sitelerinde yer alan ilanlara baktığımızda biz de sektörümüzde hala gerçek olmayan çeşitli ilanlarla karşılaşıyoruz. Önemli sorunlardan bir tanesi de aynı taşınmaza ilişkin birden fazla kişinin hala ilan veriyor olmasıdır. İlanlarda elektronik ilan doğrulama sistemine ilişkin iki fazlı bir aşama vardı. Bunlardan ilki kişilerin kimlik bilgilerini, telefonlarını doğrulaması gibi bazı yükümlülüklerdi.

“İKİNCİ AŞAMA HAYATA GEÇMEDİ”

* İkinci faz dediğimiz üyenin ilana konu taşınmazı portallarda yayınlamasına ilişkin aşama hayata geçmedi. Aslında taşınmazların sahibi tarafından yetkilendirildiği ve doğrulandığı bir sisteme sektörün hala ihtiyacı var.

“FİYATLAR YANLIŞ, HARİTA KONUMU DOĞRU DEĞİL…”

* Günümüzde hala gerçek olmayan çok sayıda ilanı görüyoruz. Yanlış fiyatlar, harita konumunun doğru olmaması, ilan veren kişinin mal sahibi gibi kendisini tanıtıp aslında taşınmazın sahibi olmadığı birçok ilan var.

“SADECE KİMLİK DEĞİL, TAŞINMAZIN DA DOĞRULANMASI GEREKİYOR”

* Yönetmelikle ilgili düzenleme yapılırken burada amaç elektronik ilan doğrulama sistemi ile ilan verecek kişilerin kimliklerinin doğrulanmasının yanı sıra böyle bir taşınmazın varlığının da doğrulanması ile ilgiliydi.

“AYNI TAŞINMAZA AİT FARKLI FİYATLARLA BİRDEN FAZLA İLAN VERMEK YASAK!”

* Aynı taşınmaza ilişkin farklı fiyatlarla birden fazla ilan girişine izin verilmemesi ile ilgili bir yükümlülüğün yer aldığını görüyoruz. Aynı taşınmazın birden çok ilana girilmesi durumunda o bölgedeki fiyat istatistikleri etkileniyor, taşınmazın pazarlayanı kim belli olmuyor. Düzenleme çerçevesinde spekülatif fiyat artışlarının önlenmesinin, bilgi kirliliğinin önüne geçilmesinin faydalı olacağını düşünüyoruz. Görüşümüz aynı taşınmaz için tek bir ilan verilebilmesidir. Mükerrer ilanlar kaldırılmalıdır. Bir taşınmazı sadece yetkili bir emlak işletmesi girmelidir. İlan girişi ile ilgili tek yetki durumunun Bakanlık nezdinde kabul edilmesi ve uygulanmasıdır.

“İKİNCİ AŞAMA İÇİN GERİ SAYIM BAŞLADI”

* İkinci fazla ilgili çalışmalarda önemli bir mesafe kat edildiği kanaatindeyim. Düzenlemenin ilk fazı kasım ayında çıkmıştı. Bir iki ay içerisinde elektronik ilan bilgi doğrulama sisteminin ikinci fazı aktif hale gelir. Bazı yetki belgesi sorunu olan ofislere 14 Mayıs’ta Resmi Gazete’de yapılan düzenleme ile bir muafiyet sağlanmıştı. Deneyim şartını sağlayamaması nedeniyle yetki belgesi alamayan mevcut emlakçılara deneyim şartı muafiyeti getirildi. Yetki belgesi alamayan ofislerin belge almasıyla bu süreç hızlanacaktır.

VATANDAŞA ‘YERİNDE GÖRÜN’ UYARISI

* Vatandaşlara uyarımız. Gerek satılık gerekse kiralık olsun mutlaka taşınmazları yerinde görmeleridir. Bazı ilan örneklerine baktığımızda bunların sahada karşılığı net bir şekilde görünmüyor. Her ilin belli ilçelerinde bu tür manipülatif ilanlar verilmeye devam ediliyor. Taşınmaza gidildiğinde öyle bir taşınmaz olmadığı görülüyor. Bunu yapan işletmelerin hepsi yetki belgesi almış işletmeler değil. Tüketicilerin yetki belgeli emlak işletmelerini tercih etmelerini, bu işletmelerden hizmet aldıklarında sıkıntı yaşıyorlarsa mutlaka Ticaret Bakanlığı’nın sistemi üzerinden şikayet etmeleri gerekiyor.

KAPORA DOLANDIRICILIĞINA DİKKAT

* Kiralık ve benzerlerinde de kapora vb. dolandırıcılıklar yaşanabiliyor. Mutlaka kiralık da olsa satılık da olsa taşınmaz yerinde görülmeli. Alım-satım sözleşmeleri mal sahibi ile bir araya gelerek, tapu ve benzeri kısımları kontrol edilerek yapılmalıdır.

SOSYAL MEDYA İLANLARI EN TEHLİKELİLERİ!

* Sosyal medya kısmında önemli bir boşluğumuz var. Çeşitli ülkelerde sosyal medyalarda yayınlanan görsellerde bile aslında reklam ve benzeri içeriklerin kontrol edildiğini görüyoruz. Ülkemizde sosyal medya üzerinden yapılan ilan paylaşımları da artıyor. Mevcuttaki taşınmaz ticareti yönetmeliğimiz ilan verilen yerleri sadece portallarda sınırlı tutmuyor. Taşınmaz satışı ile ilgili reklam verilen tüm mecralar bu kapsam içerisinde.

* Emlak işletmelerinin reklam verebilmesi için taşınmaz sahibi ile yetkilendirme sözleşmesi yapma yükümlülüğü bulunuyor. Denetimlerin bu konuda sosyal medya üzerinden sıklaştırılmasına ihtiyaç var. Bu tür ilanlarda emlak işletmelerinin yetki belgesi numarasını yayınlamaları gibi bazı sorumluluklar getirilmeli. Sosyal medya dışında afiş, branda vb. görsellerde yetki belgesi numarasına yer verilmesinin önemli bir sorunu çözebileceğini düşünüyoruz.